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今年我们住什么房?评2002楼市主流与非主流

发布时间:2019-02-15 13:39

  

  建筑大师张开济呼吁:从居住质量、建筑发展上说,塔楼在北京的建设应当控制,尽量少盖。他认为,盖塔楼不是个好风气。传统塔楼除了一些众所周知的问题外,最主要的是破坏了北京古城风貌的街景。然而北京土地的稀缺性与人口数量之间的巨大反差,使开发商们为了多出面积,达到较高的容积率,无奈之下,虽然明明知道“在道理上板楼绝对优于塔楼”,可还是因塔楼相比板楼造价低,土地利用更高效的原因而继续青睐塔楼,但尽可能地盖“改进式”塔楼,有些新式塔楼甚至在性价比上相对部分板楼而占了上风。收入一般、对居住质量要求不高者对塔楼的实惠性兴趣更大。因为同样区位的塔楼比板楼每平方米售价要低近千元。当然,一梯十几户的塔楼是不能再盖了。

  板楼总体上说品质要高于塔楼,但板楼的局限性表现在:用地不经济,外墙面积大,保温材料用量大,造价相对高些;一梯两三户的板楼,电梯使用率较低;12层以上的板楼必须有专作防火疏散之用的连廊。协成公司总经理王小航介绍说,最早的板楼为外廊式。每层都是从电梯处向两边一字排开,挨着电梯的第一家永远得拉着窗帘,私密性极差,长长的消防走道成了堆杂物的通道;第二代板楼也是外廊式,但却每两层设一个走廊,电梯隔层停;第三代为内廊式。大进深,面宽减小,跃层,面积太大,朝向不能做到均好;第四代以一梯两户为主,每家在同一平层内,可做到自家各居室之间的通风。为了尽量让板楼多出面积,如今一些板楼为避免过高、过长,便做成了围合式,或者在中间掏几个大洞,以改变视觉上的不舒适之感,同时个性也自然彰显出来,比如清芷园、东晶.国际等。运用考克斯曲线形成的锦秋知春独有的弧型条状板楼,流畅的波浪造型和错落式阶梯架构,形成南北通透、气韵流动的大自然融合的居住模式,充分加大了单户接受阳光与通风的空间。可见板楼也在不断的变革中发展着。

  可以肯定地说,塔、板将在京城并肩存在一个时期,塔楼的“能出面积、视野好、外立面丰富”和板楼的“容积率低、通风采光均好性强”,二者结合起来便是“板式塔”、“小高层板”以及均衡容积率与舒适性的“塔连板”等更受市场欢迎的“板塔联合式”。例如,位于望京地区的蓝色家族高达32层,一改塔楼外形臃肿、采光通风差的缺陷,兼塔板之长,南北正向、明厨明卫、视野开阔、户型丰富,并且每层六户有3部电梯24小时运行;宝星园蝶式塔楼的设计层次分明,光影与窗景24小时地自动变幻着;朝阳园二期采用香港、深圳流行的“风车型”,户型更合理,有效避免了户与户之间的对视,私密性更好,电梯间也可自然开窗,充满人性关怀;和平新城的双塔连板的建筑设计错落有致;瑞景嘉园也设计为两栋板加塔形式……

  与2001年初乐观预计的市场供量不同,TOWNHOUSE表现得不温不火,实在让热衷它的人们失望已极。去年实在枉称“TOWNHOUSE年”。主要原因在于,绝大多数的TOWNHOUSE都未拿到销售许可证,也有TOWNHOUSE产品自身存在的一些问题,如某些项目离城太远,交通不便,配套不全以及项目在设计方面存在户与户间距太近,有对视问题,还有保暖、安全性方面的缺陷等。鉴于TOWNHOUSE总体上的表现平平,有的项目便使自己的产品尽量区别于TOWNHOUSE,并分辨说自己的项目不属于TOWNHOUSE。亚运新新家园老总张斌认为,TOWNHOUSE等低密度住宅形式具备成为主流产品的条件,只不过现在时机未到。毕竟,它是走向人类的终极居住形态HOUSE的过渡产品。

  据某些权威机构分析,近五至十年,位于城市边缘的低层低密度住宅,包括TOWNHOUSE、多层花园洋房等可能成为主流产品。此外,业内人士预测,在低层次的前提和满足日照间距的条件下,行列式的旧模式将被突破,多样的平面与空间形式将会出现,同时由于居室面积的增大,住户对于住宅朝向的要求也将多样化,东西向住宅增多,可能出现院落式的住宅组团。

  至于不少开发商都将2002年的产品定位在HOUSE上,也是由于受入世、申奥等诸多利好因素的影响,开发商瞄准了部分外资、外商这块市场,来京工作的有钱人将会增加,这表明豪宅市场的需求量会有所增加。但与占据最大市场份额的中高档、中档、中低档以及低档住宅的需求量相比,绝对不能相提并论。不过开发商愿意炒炒HOUSE也好,大家可以提前看看未来的居住形态。再者,人类住宅的终极产品早点现身,在产品制作的实践中会出现许多有待完善发展的具体问题,这对未来的房地产市场将非常有利。最后对开发商们奉劝一句:多做些深受广大百姓喜爱的具备一定品质的中低档价位房子吧,也请政府多给造福社会、造福百姓的发展商一些倾斜政策!

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